未来苏州楼市，是谁的秀场

 2006年的苏州土地盛宴已然落幕，新一年的土地出让已然迎面而来。有人说，谁在土地储备上占有先机谁就能在未来楼市掌控更多的话语权。那么，“豪门”们通过公开市场储备的土

    地到底有多少？未来两年的苏州楼市又将是谁的秀场？为此，根据近几年来的  苏州公开土地市场出让情况，记者对此进行了调查。

    本报记者 许峰

    资料提供：名都机构

    中海雅戈尔园区占优

    2006年最后一批土地的推出引来众多实力地产商的关注，各路诸侯也纷纷出手。可以说，在苏州各区遍是“狼烟”的战场，而苏州本土开发商在面临大体量的土地时已经很难以单个企业与外来者相抗衡了。如果对已经进驻苏城的主要开发商的土地储备从土地面积、可建筑面积和投资金额看，位列三甲的企业分别是中海、招商和万科。其中，中海地产和宁波雅戈尔置业在园区的优质土地储备量已经显示出不可动摇的地位。

    中海地产进入苏州市场后把第一把火就点在了园区，半岛华府作为中海的第一个项目目前已经售罄，其已成为较早成功的把欧式风格成功融入园区的住宅。目前，中海地产园区的土地储备约118万平方米，均为2004年之后购得，现已开发其中2块地块：分别为中海湖滨一号和中海半岛华府。与此同时，在园区与各大开发企业激烈竞争之后，中海于2006年末的土地出让中走出园区，位于胥江板块的苏地2006-B-19地块是中海迄今为止在苏州拿下的容积率最高的地块，如此之高的容积率预计中海会在该土地上呈现另一类不同的产品。目前中海尚有3块地块未开发上市，共占地约60万平方米，总建筑面积约160万方米。不过，2007年中海地产主力产品仍将集中于园区，分别为占地约27万平方米的御湖熙岸(苏园土拍（2004）01地块)以及占地11万平方米的星湖国际（苏园土挂(2005)08地块）。

    雅戈尔置业可谓是在苏州成长起来的企业，在与万科、中海的较量中树立了自己的地产品牌。目前雅戈尔在苏州的土地储备总量约为80万平方米，可开发总建筑面积约为150万平方米，在开发的3幅地块是2004年拿下的位于金鸡湖北岸的雅戈尔未来城。尚未启动的为苏园(2006)32地块，可建筑面积约100万平方米。相对在2004年地产高峰期拿下的高价地块来说，这块相对成本较低的地块将给雅戈尔置业一个新的发展空间。

    数据显示，园区2006年共计成交32宗地块，其中居住用地23块（含酒店式公寓地块），这23宗居住用地中，湖东有15宗地块，总建筑面积约360万平方米。湖东居住用地住宅容积率趋向高密度走势；阳澄湖和娄葑两个区域的地块平均容积率则相对较低，这两个地块未来住宅供应将会以小高层和多层住宅为主。预计在2007年，园区湖东各大企业的储备用地将陆续启动，到时湖东低密度项目和普通公寓类项目等纷纷上马，同时随着湖东商业等生活配套的陆续完善，一个大型成熟生活居住板块会愈加成熟。

    在苏州城南，吴中地产作为吴中区地产发展的开路先锋，为吴中区的市场前期的预热起到了一个良好的铺垫作用。也正是因为类似于吴中地产一样的本土企业的开发，使得吴中区逐步在越溪等区域形成了一批新的居住区域，也使城南成为苏州又一个较为成熟的居住板块。

    目前，作为吴中区域内的龙头企业吴中地产在吴中区共有10宗地块总土地量105.88万平方米，总建筑面积为91.97万方。其在吴中区的主要项目包括石湖之韵，石湖华城，太湖胥香园等。吴中地产现在主要开发的地产项目以住宅项目居多，只有位于胥口镇的地块苏地2006-G-38号为商业用地。不过，由于吴中区各居住板块的强劲潜力，目前吴中地产在本区域内也开始面对越来越多的强者。在2006年最后一次大规模圈地中，招商地产携手兄弟企业南山地产在吴中区拿下了56万余平方米的高质量土地，一举使招商地产在苏的土地储备达到79万平方米，总建筑面积超过100万平方米。之前，其位于相城区占地22万余平方米的招商依云水岸已成为区域别墅的标杆。

    近期，吴中区不断拓展基础设施的建设，各主要交通干线全新贯通，同时吴中区政府各主要机关西迁越溪，新的吴中科技区拔地而起，国际教育园的布局陆续完成。种种发展使吴中区越来越受到市场关注。随着更多地产巨头将眼光投向吴中区地块，吴中区的住宅项目在未来两年内，不光在产品品质上会再次颠覆苏州人对其的印象，更会在功能上实现新的跨越。

    目前，高新区的北上和西进已经成为苏州最新土地推出最明显的信号。高新区2006年最后一批土地供应中在浒关区域和东渚区域有多幅地块推出，一个新的政策十分明晰。而目前在新区主要开拓的依旧以苏州本土企业为主，可以说到了2007年新区成为苏州本地企业充分展示的舞台。其中，本土企业新创建设目前在区域内的土地储备量，也使其未来在本区域内依然将大有作为。新创建设目前在高新区的土地储备共5宗地块约52.54万平方米。其中2003年购置的2块地目前已在开发之中，苏地2003-G-14商业项目开发为马涧路商业街，苏地2003-B-37开发为新创·理想城，现已经推出12.2万平方米，占总规划的26%。2004年、2005年分别购置的2宗地块目前尚未开发，该公司未开发的储备土地建筑面积约48.4万平方米，仍占总土地储备建筑面积的53.89%（包括新创·理想城未开发的土地）。中心城区相城区继续发力

    由于土地资源的稀缺性，历次的土地挂牌拍卖会现场，中心城区地块总能吸引更多的眼球，包括万科、中海、世贸等地产大鳄自然不会放过这块成熟的市场，已纷纷拔营进入中心城区。中心城区环线内板块市场向来比较成熟和完善，土地可开发面积也越来越少，目前土地供应多来自老厂房的拆迁等。从出让土地的位置上看，除了城南胥江板块和沧浪新城板块吸引了广泛的注意力之外，主要还集中在环线外板块平江新城，随着火车站北环路改造工程的建设，该区域内住宅项目的开发已经逐渐增多，如大观名园、天筑、橘子国、翠园雅筑等。依照目前市场的消化能力来看，2007年中心城区供应量还是比较紧张。

    如果说2年前，苏州本土地产企业纷纷无力与各大外来大鳄竞争园区退而转向竞争相对缓和的相城区。但到了2006年末，苏州本土企业却又发现，随着相城大道的贯通，平江区北扩影响……相城区土地资源也急剧升温。在最新一轮土地推出中，港深（南方）地产集团入驻苏州，在相城区拿地；恒基中国也以8.65亿的价格竞得相城G90地块；广州合景房地产也以6.6亿大手笔吃下G88、G89地块；恒顺投资则以2.56亿竞得G76地块，这些地的起报总价较高，使得资金实力一般的本地开发商无力竞争。上述地块的规模优势已经体现无疑，也正好符合大体量操作的南方地产企业。预计在2007年，我们将会在相城区看到一座座打上鲜明外来色彩的规模社区。